Obținerea unui credit ipotecar (mortgage) în Irlanda

Introducere

Dacă doriți să cumpărați o locuință, probabil că va trebui să contractați un credit ipotecar, care este un împrumut pe termen lung pentru a finanța achiziționarea unei proprietăți. Dacă nu puteți obține un credit ipotecar de la un creditor comercial (de regulă bancă), este posibil să vă calificați pentru un împrumut de la o autoritate locală. Întrucât locuința dvs. va fi garantată cu împrumutul, trebuie să aveți plățile la zi, altfel riscați să vă pierdeți locuința.

Această pagină prezintă câteva aspecte de care trebuie să țineți cont atunci când contractați un credit ipotecar, când completați un credit imobiliar existent sau când vă schimbați creditul ipotecar la un alt creditor.

Schema de ajutor pentru cumpărare

Dacă sunteți la prima achiziție, este posibil să vă calificați pentru schema Help to Buy (HTB). Această schemă oferă sprijin financiar cumpărătorilor aflați la prima achiziție pentru a cumpăra o locuință nou construită. De asemenea, se aplică și în cazul locuințelor construite în regim propriu o singură dată. Este o rambursare a impozitului pe venit și a taxei de reținere a dobânzii la depozit (DIRT) plătite în ultimii 4 ani. Acesta se va aplica până la sfârșitul anului 2024.

Aprobarea ipotecii

Creditorii comerciali (băncile) oferă o gamă de rate și produse ipotecare. Înainte de a începe să căutați o locuință, ar trebui să vă adresați potențialilor creditori pentru a obține o declarație cu privire la suma pe care sunt dispuși să v-o împrumute. Acest lucru se numește aprobare de principiu. Obținerea aprobării de principiu vă va indica ce interval de preț puteți lua în considerare atunci când căutați un loc de cumpărat.

Cu toate acestea, aprobarea de principiu nu înseamnă că creditorul a aprobat un credit ipotecar și a fost de acord să vă împrumute această sumă. Aprobarea oficială a ipotecii este cuprinsă într-o scrisoare de ofertă, pe care creditorul o va emite doar atunci când este pe deplin satisfăcut de anumite aspecte, inclusiv de o evaluare a proprietății pe care o cumpărați.

Limitele de creditare ipotecară

Există reglementări care stabilesc limitele sumei pe care băncile au voie să v-o împrumute pentru a cumpăra o locuință. Aceste reglementări au fost introduse de Banca Centrală în 2015 și au fost modificate de mai multe ori.

Reglementările includ limite ale raportului împrumut-venit (LTI) și ale raportului împrumut-valoare (LTV). De asemenea, acestea descriu flexibilitatea pe care o au creditorii de a face excepții de la aceste limite. Toate acestea sunt descrise în detaliu mai jos.

Aceste limite se aplică majorității împrumuturilor pentru locuințe, inclusiv eliberării de capitaluri proprii și suplimentării unui credit ipotecar existent. Dar nu se aplică creditelor ipotecare de schimb sau restructurării creditelor ipotecare cu restanțe sau pre-reanțe.

Cum funcționează limitele

Există două tipuri de limite:

  • LTV (Loan-to-value) se bazează pe raportul dintre valoarea împrumutului și valoarea locuinței pe care doriți să o cumpărați.
  • Împrumut-venit (LTI) se bazează pe raportul dintre valoarea împrumutului și venitul (veniturile) împrumutatului (împrumutaților).

În general, va trebui să respectați ambele limite pentru ca ipoteca dvs. să corespundă cerințelor Băncii Centrale. De asemenea, creditorul trebuie să evalueze fiecare cerere de împrumut de la caz la caz – a se vedea “Evaluarea de către creditor” de mai jos. Reglementările permit creditorilor să fie flexibili în anumite cazuri – a se vedea mai jos.

Limita împrumutului în funcție de venit (LTI)

Există diferite limite LTI pentru diferite tipuri de cumpărători. Dacă sunteți un:

  • Cumpărător pentru prima dată a reședinței principale, puteți împrumuta de 4 ori venitul dvs. anual brut
  • Cumpărător care nu este la prima locuință, puteți împrumuta de 3,5 ori venitul dvs. anual brut

Limitele LTI nu se aplică creditelor ipotecare buy-to-let, adică să cumpărați o casă cu scopul de a o închiria.

Ce este un cumpărător pentru prima dată?

Sunteți un cumpărător pentru prima dată dacă nu ați avut niciodată un împrumut pentru locuință. Solicitanții “Fresh start” și anumite alte persoane sunt considerate acum, de asemenea, cumpărători pentru prima dată. Puteți fi un solicitant “fresh start” dacă ați deținut anterior o locuință, dar nu mai aveți un interes financiar în ea, deoarece relația dvs. s-a încheiat sau ați trecut prin insolvență personală sau faliment.

Limita împrumutului la valoare (LTV)

Există limite LTV diferite pentru diferite categorii de cumpărători. Dacă cumpărați o:

  • O proprietate care va fi reședința dvs. principală, se aplică o limită LTV de 90% din valoarea totală a proprietății. Aceasta înseamnă că veți avea nevoie de un depozit de 10% pentru casa sau apartamentul dumneavoastră.
  • Proprietatea care nu va fi reședința dvs. principală, inclusiv proprietățile de tip buy-to-let, se aplică o limită de 70% LTV.

Limitele LTV nu se aplică împrumutaților cu capital propriu negativ care solicită un credit ipotecar pentru o nouă proprietate. Cu toate acestea, creditorii pot opta în continuare să aplice standarde de creditare mai stricte, pe baza evaluării fiecărui caz în parte.

Evaluarea proprietății trebuie să fi fost efectuată cu cel mult 4 luni înainte de data încheierii contractului de credit ipotecar.

Flexibilitatea creditorilor în ceea ce privește limitele

În cursul unui an calendaristic, creditorii pot depăși limitele LTI și LTV pentru o perioadă de până la:

  • 15% din valoarea creditelor acordate persoanelor care cumpără o proprietate care va fi reședința lor principală.
  • 10% din valoarea împrumuturilor acordate persoanelor care cumpără proprietăți care nu vor fi reședința lor principală, cum ar fi proprietățile de tip buy-to-let.

Limitele sunt descrise mai detaliat pe site-ul web al Băncii Centrale.

Evaluarea unei oferte de credit ipotecar

Este foarte important să vă asigurați că ipoteca este accesibilă din punctul dumneavoastră de vedere și că este sustenabilă – trebuie să puteți continua să plătiți ratele pe toată durata de viață a ipotecii.

Informații despre oferta de împrumut

Creditorul trebuie să vă furnizeze detalii specifice despre oferta de credit ipotecar, inclusiv:

  • Cât timp va fi valabilă oferta
  • Datele de contact ale creditorului sau ale reprezentantului acestuia
  • Principalele caracteristici ale împrumutului, inclusiv riscurile potențiale
  • Tipul și durata creditului
  • Detaliile complete ale ratei (ratelor) de împrumut și când și cum pot fi revizuite acestea
  • Suma totală pe care o veți plăti pe durata de viață a creditului ipotecar

Aceste informații ar trebui să fie prezentate într-o fișă de informații standardizată europeană (ESIS). Acest lucru este necesar în temeiul Regulamentului Uniunii Europene (Contracte de credit ipotecar pentru consumatori) din 2016. Pentru o specificație completă a fișei ESIS și instrucțiuni cu privire la ceea ce trebuie să conțină aceasta, consultați anexa 2 la regulamente.

Puteți utiliza informațiile din ESIS și din alte surse pentru a evalua oferta dumneavoastră de credit ipotecar.

Alte surse de informații

Informații despre diferitele tipuri de credite ipotecare sunt disponibile pe ccpc.ie, împreună cu un set de calculatoare ipotecare pe care le puteți utiliza pentru a calcula ratele lunare de rambursare și efectele unei modificări a ratei.

Ar trebui să vă calculați veniturile și cheltuielile și să evaluați modul în care acestea se vor schimba în timp, în funcție de situația dvs. profesională, de situația dvs. familială și de etapa dvs. de viață. Puteți utiliza aceste calculatoare de buget ca punct de plecare.

Consultanță financiară

Este posibil să doriți să obțineți consiliere financiară. Comisia pentru Concurență și Protecția Consumatorilor (CCPC) oferă informații despre diferitele tipuri de consilieri financiari care sunt disponibile, precum și despre întrebările pe care trebuie să le puneți și măsurile pe care trebuie să le luați atunci când căutați consultanță financiară.

Faceți cercetări privind creditele ipotecare

Va trebui să vă documentați și să puneți câteva întrebări cu privire la împrumut și la implicațiile acestuia pe termen lung, cum ar fi

  • Cum se compară rata dobânzii (APR) cu altele de pe piață?
  • Care este politica și istoricul creditorului în ceea ce privește modificarea ratelor dobânzii.
  • Chiar și o mică variație a ratelor dobânzii poate avea un efect mare asupra costului total al creditului dumneavoastră ipotecar. Puteți utiliza acest calculator de rate ipotecare pentru a evalua impactul modificărilor ratelor dobânzii asupra ratelor dumneavoastră de rambursare.
  • Îmi pot permite, în mod realist, să continui să plătesc ratele lunare în cazul în care veniturile mele scad sau cheltuielile cresc? Trebuie să vă evaluați capacitatea de rambursare în continuare, pe măsură ce circumstanțele se schimbă în timp.
  • Dacă accept o ofertă introductivă, mă voi putea descurca după încheierea perioadei “introductive”? Din nou, trebuie să vă calculați capacitatea de rambursare – pe întreaga durată a creditului ipotecar, nu doar în primii ani.
  • De ce asigurare am nevoie pentru creditul ipotecar? Citiți mai multe informații despre asigurarea de protecție pentru creditele ipotecare.

Evaluarea de către creditor

În plus față de limitele de creditare impuse de Banca Centrală, Codul de protecție a consumatorilor 2012 impune tuturor creditorilor reglementați să vă evalueze în detaliu circumstanțele personale și situația financiară înainte de a accepta să vă ofere un credit ipotecar.

Creditorul trebuie să efectueze o evaluare detaliată a gradului de suportabilitate a produsului oferit și a adecvării acestuia pentru dumneavoastră. Atunci când vă oferă un credit ipotecar, creditorul trebuie să vă ofere o declarație scrisă, în care să prezinte motivele pentru care produsul ipotecar oferit este considerat adecvat pentru nevoile, obiectivele și situația dumneavoastră.

Regulamentul Uniunii Europene (Contracte de credit ipotecar pentru consumatori) din 2016 impune, de asemenea, creditorilor să efectueze o evaluare a bonității înainte de a oferi un împrumut ipotecar.

Plata creditului ipotecar

Odată ce ați contractat creditul ipotecar, vă angajați acum să plătiți ratele lunare, așa cum s-a convenit în contractul cu creditorul dumneavoastră. Ar trebui să păstrați toată corespondența și documentația de la creditor într-un loc sigur, precum și documentele referitoare la asigurarea ipotecii, a casei și a conținutului.

Este foarte important să vă mențineți la zi cu plata ratelor de rambursare a creditului ipotecar. Dacă nu o faceți, istoricul dvs. de credit va fi afectat, iar casa dvs. va fi în pericol.

Probleme cu plata ipotecii

Dacă întâmpinați dificultăți în gestionarea finanțelor dumneavoastră, există mai multe lucruri pe care le puteți face. Serviciul de consiliere financiară și bugetare (Money Advice and Budgeting Service – MABS) vă poate ajuta să vă revizuiți veniturile și cheltuielile, să întocmiți un buget și să vă ocupați de datorii în general.

Chiar dacă nu ați ratat încă nicio plată ipotecară, sunteți protejat de Codul de conduită al Băncii Centrale privind restanțele la plata ipotecii dacă vă contactați creditorul și îi anunțați că aveți o problemă.

Pentru a discuta despre aceste și alte opțiuni, puteți suna la linia de asistență telefonică MABS la numărul 0818 07 2000 (9.00 – 20.00, de luni până vineri) sau puteți trimite un e-mail la helpline@mabs.ie.

Dacă vă aflați în situația de arierate ipotecare grave, puteți contacta Abhaile pentru sprijin gratuit pentru arierate ipotecare.

Informații suplimentare

Puteți citi mai multe informații în pagina noastră despre costurile de cumpărare a unei locuințe. CCPC are un ghid util, pas cu pas, pentru cumpărarea unei locuințe.

Dacă aveți deja un credit ipotecar și vi se oferă o restructurare din cauza dificultăților de plată, citiți pagina noastră privind modalitățile alternative de rambursare pentru persoanele cu dificultăți de rambursare a creditului ipotecar.